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轉手賺 200 萬 ! 成都現萬人搶房 看眼樣板房排隊 2 小時

證券時報 06-20 16

今年初,樓市 " 小陽春 " 行情席卷全國各地,經過數月的燃燒之后,這團小熱火似乎正在逐步降溫。

如今,減持 " 房住不炒 " 已成為全國樓市最頂層的指導性定位,而作為所謂的新一線城市,成都樓市似乎仍高溫難降。證券時報 · e 公司記者注意到,2019 年以來,成都土地拍賣市場競爭激烈,多個片區土拍價格樓面價刷新歷史記錄,甚至遠高過地塊周邊二手房掛牌價。

面粉正在貴過面包,也正是在這樣的背景之下,拿地早、樓面價較低的成都主城區新房依舊是購房者熱衷追搶的目標。6 月以來,成都連續開出華潤悅璽、仁恒濱河灣等熱門樓盤,因與周邊二手房存在明顯的價格 " 剪刀差 ",部分樓盤再度出現萬人搶購的火爆場景,總價在 350 萬元 / 套的房子也被視為白菜價。

土拍價格持續走高

2019 年 3 月 12 日,斷供兩年的成都茶店子迎來 49.9 畝商住地拍賣,這宗地引來 36 家開發企業報名競拍。

據網易房產報道,上述地塊最終拍賣競價達到 56 輪,手持 189 號的德商以總價 17.17 億元,溢價 76.41%,單價 17200 元 /㎡追平成都單價地王的成績成功摘走宗地。

資料顯示,該地塊為住兼商用地,商業占比上限 49%,地塊最大可開發 99829 方建筑。其中,住宅面積為 50912.79 方,商業建筑面積達到 48916.21 方,換句話說此地塊的未來直指綜合體項目。

需要指出的是,這宗地塊周圍城市化程度較高,整個板塊上一次土地交易還需追溯到 2016 年。2016 年 1 月,龍湖與首開聯合拿下了首開龍湖紫宸和龍湖西宸天街地塊,成交樓面價 3200 元 /㎡;同 5 月,龍湖以樓面價 3700 元 /㎡拿下龍湖西宸原著地塊;2016 年 11 月,保利又以樓面價 12140 元 /㎡拿下兩河院子地塊,但該地塊比較特殊,其容積率僅 1.0,為別墅地塊。

相比之下,時隔兩年多時間,該板塊土拍價格呈現出明顯的大幅拉升,土地交易長期斷供也造成了板塊內新房供應的不足。2018 年 10 月底,人居花照云庭拿到項目預售許可證,該小區共推房源共 972 套,清水均約為 13000 元 /㎡。

僅兩個月之后,成都土拍 " 地王 " 再度易主,由首次進入成都的禹州地產摘得。5 月 16 日,位于成都錦江區三圣鄉華新村二、七組宗地以 7850 元 /㎡的價格起拍,最終被禹洲地產以 18400 元 /㎡的樓面價拿下,溢價率達 134.39%。根據資料顯示,該宗地凈用地面積 24.26 畝,計算容積率為 2,可開發體量達 3.23 萬方。據鏈家數據顯示,該宗地塊附近的藍谷地社區 5 月參考均價為 16200 元 /㎡~18400 元 /㎡區間。

再看位于成都二圈層的雙流,因為近兩年該區房價大幅上漲,新開小區頻頻突破每平米兩萬元的價格,屢屢刷新當地人傳統觀感,而被戲稱為 " 宇宙流 "。5 月 23 日,雙流東升一宗土地以 8400 元 /㎡作為起始樓面價開拍,經過數十輪爭奪,最終由新力地產以 13600 元 /㎡拿下,溢價 62%。

新力雙流地塊

據了解,這是雙流區 2019 年以來拍出的第一宗宅地,剛出爐就已刷新雙流地價。鏈家數據顯示,該地塊所在區域二手房買賣相對較少,與之相距不遠的棠湖柏林鎮二手房均價約 1.3 萬元 /㎡,海棠灣 1.3 萬元 /㎡,香楠湖 1.2 萬元 /㎡。

高價地新房入市再博弈

2019 年初,在成都當地樓市流傳著一句話:" 留給大家的低價新房已經不多了!"

2017 年,成都土地拍賣價格持續走高,樓面價 " 秒殺 " 周邊房價。當年 4 月 6 日,成都迎來限購升級后的首場土拍,此番土拍首次引入熔斷抽簽機制。此次土拍,成都歷史最高樓面地價被 3 次刷新,熔斷線被 3 次觸發,進入搖號流程。(成都樓市直擊:七萬人搶千套房,買房隊伍綿延幾公里,住建部緊急約談!)

其中,中南建設 ( 8.650,?-0.13,?-1.48% ) 以總價 28.32 億元,單價 11080 元 /㎡的價格拿下城北地塊,彼時周邊二手房及建成新房價格尚不足萬元;此外,位于紅牌樓的地塊樓面價高達 1.72 萬元 / 平方米,由東原地產抽簽獲得,刷新成都住宅最高樓面價,而該區域在售樓盤價格在 1.2 萬元 /㎡左右。

另據房天下統計顯示,2017 年全年,成都土地市場共出讓土地 260 宗,總出讓面積約 16587.68 畝,同比下降 6.6%,成交面積 14287.6 畝;但成交總額約 1245.3 億元,較 2016 年全年的賣地總額 605.6 億元上漲 105.6%。

在過去的 2018 年,入市新房價格大多控制住每平米兩萬以內,這除了新房價格被限價政策牢牢地套上 " 緊箍咒 " 的因素外,更重要的是大多數樓盤都是 2017 年前拿的相對低價土地。但貫穿 2017 年,成都主城區地拍每平米成交價格普遍超過萬元,這無疑將進一步推高新房入市價格。

今年 1 月 23 日,成都住建局局長張樵曾對媒體表示,市住建局正研究 " 一城一策 " 的具體方案,此后將制定 " 因地制宜 " 的政策,精準調控房地產市場。

此后,首開金茂府于 2 月 2 日正式拿到項目預售許可證,其精裝房單價達到 2.9 萬起,最貴單價更是突破 3.1 萬元 /㎡。平地一聲雷,該樓盤成為成都首個預售單價超過 3 萬元 /㎡的樓盤,其最小戶型面積超過 160㎡,最低總價在 470 萬元 / 套左右。

這似乎是一個風向標,回眸 2017 年 4 月,金茂曾以 17160 元 /㎡(成都第二高價地)的樓面價格,拿下成都武侯新區 162 畝商住地塊,溢價率高達 90%。作為成都高端樓盤的代表,首開金茂府的橫空推出,讓當時成都樓市圈已經 " 高潮迭起 "。諸如,眾多樓盤銷售、中介奔走相告、頻發朋友圈," 成都即將暴漲 "、" 現在再不買房后面就買不起了 " 等言論。

此情此景,讓大量的剛需及跟風購房者倍感焦急,再度陷入難解的博弈中,既是對高價地入市的恐慌,也是對未來政策不確定性的擔憂,擔憂限購政策的松動再度刺激房價瘋漲。

" 剪刀差 " 引爆萬人搶房

當房子不再被注重真實居住屬性,而被附加上更多的投資機遇,那么炒房也就順勢成為一項投機品種。

隨著土拍價格的持續走高,面對部分區域新舊二手房的巨額價格 " 剪刀差 ",成都人悠閑的生活被激起一陣陣漣漪," 打新 " 搶房仍是一門看似收益頗豐的交易。

2018 年 10 月單價約 2.1 萬元 /㎡、總價超過 300 萬元 / 套的天譽被擠破頭,中簽率低至 3%;而 2017 年 4 月,拔得城北地拍頭籌的中南卻門可羅雀,2019 年 1 月 29 日中南海棠集因無人報名登記,最終被終止搖號。

6 月 6 日,成都東二環路邊上的華潤悅璽項目取得預售許可證,共推出 356 套房源,面積段 144㎡-155㎡,精裝售價約 17000 元 /㎡左右。據資料顯示,華潤置地曾于 2005 年 12 月競得的原成都 420 廠土地項目,占地 840 余畝,相比今日其拿地樓面價十分低廉。

多年來,華潤置地已陸續開發出華潤二十四城多期住宅項目和萬象城商業綜合體,華潤悅璽項目正位于該板塊內。據鏈家數據顯示,該新盤周邊二手房價格普遍在 20000 元 /㎡以上,華潤二十四城一期 5 月參考均價超過 22000 元 /㎡,其他建成時間更近的幾期住宅項目均價達到 25000 元 /㎡。

在可對比的新舊房價明顯 " 剪刀差 " 下,華潤悅璽瞬間成為成都網紅熱門 " 神盤 ",很多購房者幾乎是閉著眼睛參與搖號搶房。盡管這個樓盤容積率可能達到 4.0、人口密集,盡管物業費不低,可能 5 元 /㎡以上,但在巨大利益的驅動下,這些長期的生活要素都已不是購房者考慮的主要問題。

證券時報 · e 公司記者注意到,華潤悅璽于 6 月 9 日僅對樣板間開放一天時間,由于報名人數超多,就連看一眼精裝標準的樣板間都要排隊近兩小時。

近日,有小道消息透露,華潤悅璽報名搖號總為 13344 普通 7786 (中簽率 1.18%)、剛需 5422 (中簽率 2.56%)、棚改 136(中簽率 92%)。針對該情況,華潤悅璽銷售人員告訴記者,目前報名人數在 13000 左右,但存在一些審核未通過的購房者,最終通過復審的人數名單將在 6 月 22 日公布。

" 豪宅 " 突襲開盤被玩壞

就在眾人還在驚嘆悅璽之時,成都另一個被譽為豪宅板塊的核心樓盤仁恒濱河灣又 " 喜提 " 預售許可證,帶精裝價格 18900-21500 元 /㎡的仁恒濱河灣。

據悉,早在 2009 年仁恒便已 5000 元 /㎡左右的樓面價摘得該地塊,而該樓盤距今最近的一次開盤還要追溯到 2016 年 9 月份,也因此被成為 " 捂盤王 "。

證券時報 · e 公司記者了解到,此次仁恒濱河灣開盤銷售房源共計 207 套,戶型面積均為 185㎡。按照其公布的價格下限來計算,該新盤起步價達到了 350 萬元 / 套,對成都而言,這已經算是豪宅標準。從宣布取證的那刻起,仁恒濱河灣就瞬間成為全民熱議的話題,購房者蜂擁而入視此豪宅為白菜價。

據鏈家最新數據顯示,仁恒濱河灣二手房掛牌均價超過 35000 元 /㎡,而今年 5 月最新成交價格也達到 34749 元 /㎡。霎時間,1.5 萬 /㎡" 剪刀差 " 的驚人,買到就是狂賺的口號刷遍本地微信圈,亦引得多名購房者從外地奔赴而來。若按照 3.5 萬元 /㎡的二手房價計算,成功夠得一套仁恒濱河灣新房,可純賺 200 萬元以上,未來還有升值的可能性。

有網友表示,盡管中簽率堪比網上打新股,但在兩百多萬新舊房價差的誘惑下,也被人忽悠去參與搖號。有網絡傳聞,報名仁恒濱河灣新房搖號的人數規模或將突破萬人,但具體報名人數仍需等到最終復審結果才能確定。

隨著時間的推進,多個購房群談話的內容從感嘆 " 買到就是賺到 " 逐漸變成 " 怎樣才能買到?要不要離個婚、賣個房?",畫風逐漸詭異了起來,為了買上仁恒濱河灣,大家絞盡腦汁。

多條傳聞在購房群流傳。比如," 洛杉磯四川同鄉聯誼會已經組織起來,三小時后第一批 28 人講起飛前往成都,參加仁恒的報名。"、" 有沒有成都棚改男愿意協議結婚搖濱河灣?簽協議給 10 萬現金,此信息真實有效。"、" 棚改資格 3 個,代持可以報名仁恒濱河灣,抓緊時間私聊。",當然這些都是網絡傳言,極有可能是網友所編寫的調侃段子。

甚至有網友腦洞大開,公布仁恒眾籌購房方案:以總價 370 萬元 / 套為例,首付 3 成即 111 萬元,貸款 259 萬元、月供 1.6 萬元;由甲乙丙三方出資,丙方代持該房屋,三方按照出資比例獲享對應權益,原則上不低于 5 萬元 /㎡考慮出售;取得產權滿三年后可出售(2025 年出售),預期年化收益率超過 50%。

資金從東到西 " 填坑 " 轉移

2016 年下半年以來,全國樓市迎來一輪大漲行情,尤其是西部大城市房價的洼地效應非常突出,重慶、西安等西部城市房價領漲全國。

需要注意的是,2018 年,各大房企集中布局三四線等中小城市拿地的態勢明顯,而 2019 年各大房企又有回流一二線大城市,因此造成一二線大城市土地市場走熱,各地出現樓市 " 小陽春 " 行情。

首先,2016 年至今,可以看作是一輪全國樓市的大行情,僅從銷售額來看,2016-2018 三年的全國商品房銷售額是明顯大于之前的很多年份的。

第二,從房價來看,雖然全國眾多城市在這三年之中都有不同程度的漲幅,但如果從 2016 年十月開始的新一輪調控期劃斷,可以看出兩個不同的階段。

即在這之前,東部城市不僅絕對房價高,而且相對的房價漲幅也更大。比如在調控開始前的 2016 年 1-9 月,西部的成都前九個月累計的新房價格漲幅為 6.46%,而東部的無錫在 2016 年 9 月單月的新房環比漲幅高達 8.2%,成都完全沒有可比性。再看 2016 年全年的新房指數漲幅,合肥高達 46.16%,廈門 41.54%,南京 39.68%,無錫 35.53%,而成都僅 5.39%,同期重慶 7.22%,西安 6.99%(數據來源國家統計局的數據)。

接著,樓市第二階段開始,情況起了很大的變化。2016 年 10 月后,購房資金加劇出現從東到西的流動跡象,西部大城市房價的洼地效應非常突出,外來資金 " 抄底掃貨 " 態勢明顯。于是,西部大城市的房價整體開始 " 填坑 ",以西安、重慶為代表的西部大城市房價應聲而漲,而且是大漲。

針對目前樓市狀況,長期跟蹤研究房地產行業的西南財經大學經濟學院教授、博士生導師劉璐接受了證券時報 · e 公司記者專訪,詳細解讀本輪樓市大牛的起因和發展,以及對成都樓市的看法。

劉璐認為,2019 年樓市行情分化可能加劇,中小城市樓市下行壓力日益增大,而一些大城市又有走高的壓力。后期,穩控壓力主要是在地價走熱城市不能放松房地產調控,同時可以適當增加土地供應,緩解土地市場供需矛盾。劉璐反復強調,從業人員一定要加強行業自律,當前成都樓市 " 軟著陸 " 的局面十分來之不易,樓市參與各方都應該加倍珍惜。

劉璐指出,西安在 2016 年 10 月以前的幾年,其房價都處于盤整甚至還下跌的狀態,但從當年 10 月隨著其他一些城市開始調控,西安樓市隨即開始上漲,一直到現在。

2016 年 10 月到 2017 年底,西安新房指數累計漲幅約為 15% 為同期的全國第一;同期,重慶新房指數漲幅也超過 12%,排在全國第六;類似的城市還有廣西北海,安微蚌埠,廣東韶關等。

在 2016 年這一輪的的樓市大行情中,西部城市的樓市從之前數年 " 滯脹 " 的狀態整體崛起了,這一階段整體的房價的整體漲幅超過了房價基數大,調控也更嚴厲的東部城市。

但是從全國樓市整體來看,劉璐認為,一方面這體現了西部城市樓市的 " 價值回歸 ",畢竟很多西部城市的經濟面都不錯,房價不應該比東部同等經濟規模城市低那么多;但另一方面,這也體現了全國購房資金從東到西的 " 填坑 " 轉移,畢竟同期這些西部城市房價的漲幅遠高于同期當地 GDP,人口,產業發展等經濟 " 基本面 " 的漲幅。

過早被調控新舊房價 " 倒掛 "

2016 年下半年之前的幾年,很多在成都買房的人覺得買 " 虧 " 了,因為前幾年成都樓市的漲幅顯著地弱于東部同等經濟規模的城市。

劉璐指出,有的購房者 2007 年買的新房 " 套 " 了十年才迎來解套,但對比西安和重慶可知,整個西部城市的樓市在這一階段都偏弱,所以這也不是成都的個案。2016 年下半年,成都樓市開始出現較為明顯的轉暖跡象,標志性事件就是當年的 "6.29" 土拍,說明外地資金開始入蓉。隨后,成都城南的一些樓盤房價開始不斷提升,但全市整體來看還是較為平靜的。

但現在問題來了,2016 年下半年,伴隨著城南一些樓盤的走熱,成都樓市中出現了一些不正常的現象,引發了社會的熱切關注。這直接導致在隨后全國開始的嚴厲樓市調控中,成都被列為了 " 熱點 " 城市,但其實當時的成都房價剛出現上漲的趨勢(可以對比之前列的成都和無錫的對比)。

在劉璐看來,過早被列為熱點城市開始嚴厲調控,這是近年來成都樓市中很多問題的根源。

他進一步指出,這些問題在 2017 年開始變得越來越突出,在很多前期(2016 年下半年之前)" 滯脹 " 城市的房價開始大幅 " 補漲 " 的同時,同期成都的新房價格指數反而下跌了 2.87%。在存量市場上,同期成都的二手房價格出現了很明顯的上漲,這導致出現了一個嚴重的后果,就是新房與二手房價格的嚴重 " 倒掛 "。

劉璐反復強調,不要單獨看成都一個城市或某一個樓盤的問題,這樣有失偏頗,而放在本輪樓市行情的大背景和整個西部城市樓市的大環境來看更準確和公平。最終,這些價差 " 倒掛 " 的問題累積到 2018 年的五月,又產生了另一個樓市的分水嶺。

2018 年成都 "5.15" 樓市新政發布后,對投機性購房的限制很大,而之后出現的成都二手房價格的下跌,可以看作是政策和市場共同作用的結果,畢竟漲高了下跌一些也正常。可以明顯感覺,2018 年 5 月之后成都新房的限價政策出現了調整,變得更為靈活,也就是說和拿地價格有了更靈活的聯系,對高價地的限價就更松一些。

中介推波助瀾行業需加強自律

劉璐對證券時報 · e 公司記者表示,2018 年 5 月后半段起,成都樓市開始了 " 軟著陸 "。即隨著二手房自然降價和新房由于限價變靈活導致的上升,使得之前的價差 " 價差倒掛 " 越來越小,在一些區域甚至消失了。

隨著新舊房價沒有了明顯的價差,那些投機性購房的群體逐漸消失,隨后新房搖號 100% 中簽率的樓盤也越來越多。劉璐認為,"5.15" 新政以來的這一年,成都樓市還是出現了很多可喜的變化,直觀感受就是樓市更 " 正常 " 了。其實,成都樓市出現的問題其他城市也都有,但過早開始調控(對比西安和重慶等城市)的 " 板子 " 打在了成都身上,成都業內也應該吸取這個教訓。

針對仁恒濱河灣的火爆搶購,劉璐表示,這兩個樓盤的事情有點特殊,相關樓盤隨處區域供地較早,基本上是十年前出讓的土地。這個區域(指攀成鋼)的平均拿地樓面地價估計是 4000 元 /㎡~5000 元 /㎡,當時該區域最貴的樓面地價在 7600 元 /㎡。所以,如果按照和樓面地價掛鉤來制定限價標準,該區域項目的定價就不會太高,價差會吸引投機,這其實也很正常,華潤悅璽也有類似的情況。

但劉璐提醒,畢竟這種拿地很早的項目并不是很多了,當前成都在售新房項目的主力可能還是 2016 年及以后拿地的項目。實際上,這些項目隨著當前成都樓市的持續 " 軟著陸 ",新舊房價差銳減,對投機性購房群體沒有足夠的吸引力。所以,成都大多數樓盤應該是高中簽率,并成為未來成都新房市場的常態。

這樣的案例也進一步說明,當前我國樓市的分化進一步加大,不僅在不同的城市之間樓市的走勢分化加大,甚至再同一個城市內部的不同區域之間,樓市的分化也日益增大。劉璐覺得,成都樓市分化加大是客觀事實,而這次暴露出的一些問題也值得警惕。

劉璐也注意到,網上流傳一些中介準備集資炒房的問題,這非常值得關注。特別是中介行業,這幾年幾乎每一次成都樓市成為全國焦點,背后都有中介從業人員的推波助瀾。但其實,中介行業和所在城市的樓市是一種直接的共生關系;樓市好,中介的生意才會好,樓市 " 挨板子 " 那中介的日子也不好過。

部分中介行業的浮夸宣傳、過度炒作,導致成都樓市陷入后來的不利局面。一個很重要的誘因就是行業自律出了問題,讓一些看似偶然的小事件演化成了成都樓市的系統性問題。劉璐強調,從業人員一定要加強行業自律,當前成都樓市 " 軟著陸 " 的局面十分來之不易,樓市參與各方都應該加倍珍惜,這影響包括購房者在內的每一個人的切身利益。

2018 年以來,成都已披露多宗房企和中介違規違法行為,并對相關涉事單位和人員進行處罰。

近期,成都市住建局相關負責人也對外表示,成都將進一步加大房地產市場監管力度,嚴厲打擊房地產企業和中介機構違法違規行為。

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